Proyectos Inmobiliarios

Para más información detallada sobre cada tipo de proyecto inmobiliario en los que puede invertir Rentakia, ver el apartado de esta sección “Proyectos Inmobiliarios >> Real State: Residencial” y “Proyectos Inmobiliarios >> Real State: Retail”.

Cualquier usuario de Rentakia puede participar en cualquiera de nuestros proyectos inmobiliarios y cada uno se financia a través de:

A) DEUDA: Invertir en un préstamo participativo a favor de Rentakia para que esta adquiera la propiedad sobre el inmueble y/o para revalorizarlo a través de un desarrollo inmobiliario (promoción, construcción, reforma, adecuación, amueblamiento, etc.) con la finalidad de explotar dicho proyecto inmobiliario y obtener una rentabilidad que puede provenir de las rentas generadas (en el caso de alquiler) y/o de las plusvalías generadas (en el caso de venta).

B) EQUITY: Invertir en adquirir participaciones de una sociedad creada exclusivamente para un proyecto inmobiliario para que esta adquiera el inmueble en propiedad y/o para revalorizarlo a través de un desarrollo inmobiliario (promoción, construcción, reforma, adecuación, amueblamiento, etc.) con la finalidad de explotar dicho proyecto inmobiliario y obtener una rentabilidad que puede provenir de las rentas generadas (en el caso de alquiler) y/o de las plusvalías generadas (en el caso de venta).

Se puede elegir en qué proyecto inmobiliario invertir pero no la modalidad de inversión ya que cada proyecto inmobiliario viene ya previamente definido por Rentakia, de manera que: o se trata de un proyecto que financiamos a través de Deuda; o se trata de un proyecto financiado a través de Equity.

Nunca un proyecto inmobiliario de Rentakia se financiará a la vez por ambas modalidades: o es de Deuda o es de Equity

Invertir en Deuda consiste en invertir en un préstamo participativo a favor de Rentakia a cambio de una rentabilidad anual predefinida contractualmente para que Rentakia adquiera la propiedad total o parcial de una propiedad y/o para que esta explote dicho proyecto inmobiliario siendo Rentakia siempre quien se encargará, en todo o en parte, de administrar, gestionar, revalorizar y rentabilizar ese proyecto inmobiliario.

La rentabilidad de invertir en un préstamo participativo depende de cada proyecto y se detalla su dossier informativo (whitepaper). Hasta la fecha, y sin que sirva de precedente, ya que rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades presentes o futuras, la realidad es que este tipo de inversiones han generado hasta ahora al menos un 10% de rentabilidad anual.

La inversión en este tipo de préstamos participativos (que denominamos “Deuda”) se hace a través cuantas participaciones de 100€ de esa deuda quiera un inversor comprar, cada una de las cuales las convertimos digitalmente en un security token (token de seguridad) para poder representar esa inversión de 100€ en la blockchain con todas las ventajas para el inversor que ello conlleva como es inmutabilidad, trazabilidad, transmisibilidad y operatividad de ese token 24/7/365

Este préstamo se otorga a Rentakia con la finalidad de adquirir ese inmueble y/o revalorizarlo mediante un desarrollo inmobiliario previo (el cual puede consistir en una reforma, promoción o construcción, amueblamiento, adecuación y/o simple gestión comercial) con la finalidad de que quien invierte el mismo obtenga una rentabilidad que puede ser de 3 tipos, aunque el tercer caso es el que menos se da, ya que casi siempre Rentakia tiene todo o parte de la propiedad del inmueble:

A. Venta [Plusvalías]: Si se trata de una operación de venta de un inmueble, el usuario que ha invertido en Deuda obtendría su beneficio de las plusvalías generadas por la venta del inmueble, por lo que recibe su capital invertido y los rendimientos de una sola vez, que será al finalizar el proyecto.

B. Alquiler más Venta [Rentas con Plusvalía]: Si se alquila un inmueble adquirido con la inversión de los usuarios que han decidido invertir en deuda, el usuario obtendrá su beneficio del alquiler de cada mes (menos los gastos como es lógico) mientras se cobre dicho alquiler y el proyecto esté vigente; pero, al finalizar el mismo, se terminará vendiendo el inmueble por lo que también podría recibir, junto al capital invertido, un beneficio correspondiente a las plusvalías generadas en caso de haber sido una buena venta.

C. Solo Explotación [Rentas y/o Plusvalía]: Si se alquila un inmueble y/o se vende cuya propiedad al 100% es de un tercero y en el que Rentakia tiene los derechos de explotación mediante un subarriendo y/o gestión externa de venta; por lo que, el beneficio para el usuario, consistirá en las rentas mensuales obtenidas por alquiler (menos los gastos obviamente) mientras se cobre el alquiler y el proyecto esté vigente, pero es posible también un beneficio proveniente de plusvalías en caso de que Rentakia se encargara de la propiedad que vender.

Los préstamos participativos se caracterizan por ser acuerdos financieros en los cuales, además del interés habitual, el prestamista (inversor) recibe una remuneración que está vinculada a los beneficios generados por el prestatario o la empresa financiada.

En este tipo de préstamos, el prestamista no solo recibe una compensación por el uso del capital prestado, sino que también participa en los resultados económicos del proyecto o negocio financiado.  Por todo ello, los préstamos participativos son una herramienta financiera que se encuentra a medio camino entre el capital social y un préstamo bancario convencional.

Invertir en Equity en Rentakia consiste en comprar los derechos sobre las acciones o participaciones de una sociedad en la que Rentakia es accionista para que esta adquiera la propiedad total o parcial de una propiedad y/o para que esta explote dicho proyecto inmobiliario siendo Rentakia siempre quien se encargará, en todo o en parte, de administrar, gestionar, revalorizar y rentabilizar ese proyecto inmobiliario.

Los derechos sobre los dividendos de las acciones serán propiedad de los inversores que compren los tokens (security tokens) y el emisor de estos tokens será esa sociedad participada por Rentakia en la que los inversores inyectan capital.

La inversión en este tipo de proyectos de Equity se hace a través cuantas participaciones de 100€ de esa deuda quiera un inversor comprar, cada una de las cuales las convertimos digitalmente en un Security Token (token de seguridad) para poder representar esa inversión de 100€ en la blockchain con todas las ventajas para el inversor que ello conlleva como es inmutabilidad, trazabilidad, transmisibilidad y operatividad de ese token 24/7/365.

En materia de tokenización, la realidad es que se hacen bastante menos proyectos de Equity que de Deuda por la sencilla razón que es menos escalable al ser mucho menos operativo, ya que el emisor de esta tokenización sería esa nueva sociedad e implica más trámites y más costes de emisión.

La rentabilidad de invertir en Equity depende de cada proyecto y se detalla su dossier informativo (whitepaper). Son muy parecidas ambas modalidades en rentabilidad, la diferencia está en que en ciertos proyectos, que son de gran volumen y envergadura, a veces interesa más montar una sociedad y emitir la tokenización desde esa sociedad para vender los derechos de explotación de esas participaciones a los inversores, que firmar un préstamo participativo con ellos.

La inversión en Equity se realiza con la finalidad de que esa sociedad adquiera ese activo y/o revalorizarlo mediante un desarrollo inmobiliario previo (el cual puede consistir en una reforma integral o parcial, promoción o construcción, amueblamiento, adecuación y/o simple gestión comercial) con la finalidad de que cada usuario que tenga derechos sobre esas acciones de esa sociedad obtenga una rentabilidad que puede provenir de 2 formas básicamente:

A. Venta [Plusvalías]: Si se trata de una operación de venta de un inmueble, el usuario que ha invertido en Equity obtendría su beneficio de las plusvalías generadas por la venta del inmueble, por lo que recibe su capital invertido y los rendimientos de una sola vez, que será al finalizar el proyecto.

B. Alquiler más Venta [Rentas con Plusvalía]: Si se alquila un inmueble adquirido con la financiación de los usuarios que han decidido invertir en Equity, el usuario obtendrá su beneficio del alquiler de cada mes (menos los gastos como es lógico) mientras se cobre dicho alquiler y el proyecto esté vigente; pero, al finalizar el mismo, se terminará vendiendo el inmueble por lo que también podría recibir, junto al capital invertido, un beneficio correspondiente a las plusvalías generadas en caso de haber sido una buena venta.

Así se invierta en Deuda o en Equity, Rentakia siempre tokeniza la inversión realizada sin que el usuario tenga que hacer nada lo que significa convertir en un token digital de seguridad cada participación de 100€. Más concretamente, se tokenizan los derechos de cobro (en el caso de invertir en deuda) o los derechos a dividendos sobre las acciones de la sociedad (en el caso de invertir en Equity) pues esta conversión a token de esa participación de 100€ (tokenización) conlleva innumerables ventajas para el usuario que se describen a lo largo de esta web.

La diferencia entre tokenizar la inversión o no tokenizarla no perjudica a la inversión en sí misma sino que, en todo caso, la mejora; ya que la inversión es la misma que una inversión tradicional sin tokens solo que al tokenizarla esta tendrá más ventajas para el inversor de Rentakia.

El hecho que representemos esta inversión inmobiliaria de 100€ en tokens digitales en la blockchain, solo significa que dicha inversión puede llegar a ser más rentable y más cómoda ya que permitirá al inversor con un solo clic desinvertir en cualquier momento, pedir dinero prestado avalando con sus tokens, poder aumentar más su rentabilidad o que cualquier usuario pueda comprar tokens inmobiliarios de Rentakia desde cualquier lugar del mundo invertir/desinvertir en nuestros proyectos en cualquier momento, entre otras muchas ventajas.

No nunca, con mayor o menor cuota de participación, siempre participamos en cada proyecto que ofertamos ya que no somos intermediarios que pone a inversores en contacto con terceros. Rentakia solo puede tokenizar aquello sobre lo que tiene algún tipo de derecho, sean derechos de propiedad sobre el inmueble y/o sea derechos de explotación sobre dicho proyecto inmobiliario.

Porque los socios de Rentakia lo llevamos haciendo toda la vida antes de existir Rentakia y nos ha ido muy bien ¿por qué hemos de dejar de hacerlo?

Va en nuestro ADN participar en los proyectos pues creemos en win/win. Si un proyecto es rentable, todos ganamos, tanto los inversores como nosotros, si el inversor ha entrado bajo la fórmula de Equity.

Por ahora todo ha sido inmobiliario, aunque estamos abiertos a analizar otros proyectos que cuentan con un colateral fuertemente asentado que haga que sea muy difícilmente que la inversión caiga de valor. Antes de Rentakia hemos invertido exitosamente en proyectos relacionados con energías renovables, estaciones de servicio, obras de arte, etc. y no descartamos abrir en un futuro alguna nueva línea de negocio en esta dirección y alguna vez ofrecerlos en Rentakia.

El Departamento de Due Diligence hace las funciones de nuestro Departamento de Riesgos y cualquier inversión en un activo nuestro exige analizar los riesgos/rentabilidad del mismo. Aquí también aplicamos la IA.

Nuestras auditorías se dividen en 4 áreas de análisis que se explicaron gráficamente en “Conoce >> Fases de un Proyecto >> Fase 1: Proyecto en estudio”. No en todas se aplica la IA ya que muchas se basan en análisis documental, pero otras si requieren cruzar datos con el Big Data y aquí es donde nuestra plataforma compara y saca conclusiones.

Una vez el activo ha sido financiado y tokenizado hay que administrar su transformación en un mejor activo mediante un correcto desarrollo y ejecución. Y, una vez revalorizado, hay que explotarlo para obtener la rentabilidad proyectada. Nuestros desarrollos inmobiliarios, así se trate de una construcción, reforma, gestión de venta/alquiler se rige por parámetros de ejecución preestablecidos, calculados y analizados previamente en base a la IA.

Analizamos distintas formas de desarrollar ese activo para revalorizarlo, aplicando cálculos de costes, plazos y rentabilidad que nos determinan distintos patrones preestablecidos por la IA. Gracias a la IA tomamos decisiones sobre cuál es la mejor manera de desarrollar, ejecutar y revalorizar un activo inmobiliario.

Finalizado un proyecto y retornada la inversión a cada inversor, es la hora de sacar conclusiones para saber que hemos hecho bien y en que podríamos haber mejorado cara a nuestros próximos proyectos. Todos los datos y claves del negocio recién terminado se almacenan en nuestra plataforma para poder cruzarla con futuros patrones de cálculo basados en IA en todas las fases vistas anteriormente.

Por lo tanto, no solo sacamos conclusiones de ese proyecto que acaba de terminar sino que cruzamos estos datos con otros proyectos similares, pasados y futuros, a través de la IA, lo cual nos ayuda a sacar conclusiones importantes que optimizan la toma de decisiones cara a futuro.

Un proyecto inmobiliario en estudio es aquel que aún no ha podido ser objeto de una emisión primaria de tokens que permitan su capitalización, lo cual se puede producir por distintos motivos, entre los que podemos destacar principalmente dos:

► Está siendo objeto de una Due Diligence por parte de Rentakia

► Está pendiente de ser aprobado por su Comité de Inversión

La primera fase por la que pasa un proyecto —y hay que aclarar que muchos proyectos no superan esta primera fase— es una auditoría Due Diligence, la cual se compone de 4 áreas de análisis para que Rentakia adquiera el activo, ya sea en exclusiva o en asociación con otro promotor. Esta Due Diligence la podemos representar en el gráfico de abajo:

Un proyecto inmobiliario en aprobado es aquel que aún no ha podido ser objeto de una emisión primaria de tokens pero, sin embargo, ya ha superado la fase de estudio y ha sido aprobado por el Comité de Inversión de Rentakia, por lo que solo falta emitir el whitepaper o, si ya ha sido emitido, recibir la autorización de la institución financiera que nos supervisa (BAFIN) y de nuestro cripto registrador alemán.

Este tipo de proyectos admiten la posibilidad de comprar tokens en preventa, en emisión primaria y por reinversión, que son 3 tipos de órdenes de compra que se explican detalladamente en la sección “Tokeniza >> Órdenes de compra”.

En un proyecto aprobado, tanto la adquisición de la propiedad del inmueble por parte de Rentakia como el desarrollo inmobiliario que mejora el activo está parado, hasta que se tokenice el proyecto al completo; o sea, cuando todos los tokens hayan sido vendidos en emisión primaria.

Igualmente, ningún inversor recibirá rendimientos sobre su inversión mientras el proyecto siga aprobado, ya que hasta que no se complete la emisión primaria el proyecto inmobiliario no puede arrancar.

Puede suceder que aparezcan proyectos aprobados en la plataforma de Rentakia pues han sido objeto de estudio anteriormente y, por distintos motivos, nos los ofrecen de nuevo a mejor precio y la aprobación es muy rápida en estos casos por nuestro Comité de Inversión.

Un proyecto inmobiliario abierto es aquel en el que ya se ha abierto oficialmente la ronda de financiación, pues ya se nos ha autorizado por parte del supervisor y cripto registrador a realizar la emisión primaria de tokens que permitan su capitalización del mismo, pero esta emisión no se ha completado, por lo que aún quedan tokens disponibles para comprar en el mercado primario.

Un proyecto inmobiliario abierto no permite la venta de tokens en el mercado secundario P2P, por lo que hasta que no se complete la emisión de tokens emitidos por Rentakia ningún usuario podrá vender sus tokens a otros usuarios que quieran comprar.

En un proyecto abierto, tanto la adquisición de la propiedad del inmueble por parte de Rentakia como el desarrollo inmobiliario que mejora el activo está parado, hasta que se tokenice el proyecto al completo; o sea, cuando todos los tokens hayan sido vendidos en emisión primaria.

Igualmente, ningún inversor recibirá rendimientos sobre su inversión mientras el proyecto siga abierto, ya que hasta que no se complete la emisión primaria el proyecto inmobiliario no puede arrancar.

Este tipo de proyectos admiten la posibilidad de comprar tokens en emisión primaria y por reinversión, que son 2 tipos de órdenes de compra que se explican detalladamente en la sección “Tokeniza >> Órdenes de compra”.

Un proyecto inmobiliario tokenizado es aquel en el que ya se ha completado la emisión de tokens de Rentakia, de modo que ya no queda ningún token disponible para comprar en emisión primaria, lo que significa que el proyecto ha sido capitalizado al 100% y no se devolverá la inversión a quienes hayan apostado por él.

Los proyectos tokenizados son proyectos en los que el desarrollo inmobiliario ya ha comenzado con la finalidad de transformar y mejorar el activo inmobiliario que subyace dicho proyecto en uno mucho mejor para que se confirmen la rentabilidad proyectada sobre los tokens. A la vez que también son proyectos en los que el inversor puede comenzar a recibir los dividendos sobre sus tokens, si se trata de rentas (casos de alquiler de inmuebles), pues para cobrar las plusvalías (en el caso de venta de inmuebles) deberá esperar a finalizar la explotación del proyecto.

La única manera de comprar tokens de un proyecto inmobiliario tokenizado es comprándoselo a otro usuario que lo venda en el mercado secundario P2P. De hecho, la venta y compra de tokens vía Peer to Peer (P2P) solo se puede hacer en proyectos tokenizados.

Como hemos dicho, este tipo de proyectos tokenizados solo admiten la posibilidad de comprar tokens en el mercado secundario P2P, que se explican detalladamente en la sección “Tokeniza >> Órdenes de compra”.

Importante dejar claro que existe la remota posibilidad de que el proyecto inmobiliario no sea tokenizado y este sea anulado. Se anula un proyecto cuando emisión primaria de tokens no ha sido completada, ni siquiera tras la prórroga, pues todos nuestros proyectos contemplan un periodo inicial seguido de una prórroga, plazos de duración que se definen en cada proyecto pues depende de la envergadura de cada uno; por lo que, transcurrido el periodo inicial más la prórroga sin que se complete el 100% de la emisión de tokens, el proyecto quedaría anulado y se devolvería la inversión a la wallet de cada usuario de Rentakia que invirtió en el mismo en menos de 24 horas desde la finalización de la prórroga.

Por suerte, no nos ha pasado hasta la fecha, pero podría llegar algún momento en que pasara por lo que hay que contemplar este estado de proyecto que no supondría ningún tipo de perdida para quien hubiera comprado tokens del mismo.

Un proyecto inmobiliario finalizado es aquel en el que ya se ha terminado el desarrollo inmobiliario y puede ser de 5 tipos:

A. PROYECTOS MUY RENTABLES. Son aquellos proyectos que han hecho que el inmueble o inmuebles se transformen en un activo mucho mejor, y en los que se ha devuelto a los inversores el capital invertido y rendimientos superiores a los que venían en el whitepaper. Son proyectos en los que ha habido excedentes de rentabilidad.

B. PROYECTOS RENTABLES. Son aquellos proyectos que han hecho que el inmueble o inmuebles se transformen en un mejor activo, y en los que se ha devuelto a los inversores el capital invertido y los rendimientos previstos en el whitepaper. Son proyectos en los que no ha habido excedentes de rentabilidad, pero se ha cumplido con los inversores.

C. PROYECTOS POCO RENTABLES. Son aquellos proyectos que han hecho que el inmueble o inmuebles se transformen en mejor activo, y en los que se ha devuelto a los inversores el capital invertido y rendimientos inferiores a los que venían en el whitepaper. Por suerte y hasta la fecha, no hemos tenido proyectos poco rentables en Rentakia, pero hay que prever esta categoría.

D. PROYECTOS SIN RENTABILIDAD. Son aquellos proyectos que han hecho que el inmueble o inmuebles se transformen en un activo que no ha implicado mejoras, y en los que se ha devuelto a los inversores el capital invertido, pero no ha habido rendimientos sobre los tokens. Este caso jamás ha pasado, pero la actual normativa que nos regula nos obliga a contemplar este escenario.

E. PROYECTOS CON PÉRDIDAS. Son aquellos proyectos que han hecho que el inmueble o inmuebles se transformen en un peor activo, y en los que se ha devuelto a los inversores menos del capital invertido y no ha habido rendimientos sobre los tokens. Esto jamás ha pasado y, por la naturaleza de estas inversiones —que subyacen sobre un inmueble con un valor de tasación que las respalda—, es realmente difícil que pase, pero la actual normativa que nos regula nos obliga a contemplar este escenario.

Una vez finalizado un proyecto inmobiliario, en Rentakia analizamos todo lo que ha sucedido desde su arranque hasta su finalización para sacar conclusiones y aprender de cara a los siguientes proyectos. Grabamos todos los datos relevantes en nuestra plataforma para que nos ayude a tomar decisiones futuras, y aquí es donde la inteligencia artificial (IA) que hemos desarrollado nos ayuda bastante, para recordarnos qué se puede mejorar antes de tomar decisiones.

Siempre se puede mejorar en cada proyecto, por muy bien que haya salido el anterior, y somos conscientes de ello para no bajar nunca la guardia y brindar el mejor servicio a nuestros usuarios.

En Rentakia tenemos 4 tipos de órdenes de compra de tokens y cada una afecta a la fase del proyecto, a su elección o a los que vincular cada orden y a otros aspectos como la automatización de la misma o su anulación, el mercado en el que opera cada una así como la moneda o el método de pago admitido. Podemos ver un resumen en esta tabla para entender mejor cada orden de compra de tokens: