Préstamos Inmobiliarios

Un mercado colateral es aquel mercado en el que se pueden aportar activos como garantía para pedir dinero prestado.

En el caso de inversiones en nuestros proyectos de Real State, el mercado colateral de Rentakia es aquel en el que un usuario (prestatario) podrá pedir capital prestado a otro usuario (prestamista) que aporta liquidez a este mercado, aportando aquel como garantía los tokens inmobiliarios necesarios para obtener el capital que se le ha prestado, el cual deberá ser devuelto por el prestatario en un plazo determinado a la vez que pagar unos intereses exigidos por el prestamista.

Este mercado surge ante la necesidad de que muchos usuarios quieren invertir más dinero del que realmente tienen de fondos propios. Por ello, aprovechando las posibilidades que nos ofrecen las finanzas descentralizadas (DeFi) y debido a que en Rentakia no paramos de pensar, decidimos crear el mercado de colaterales cuya finalidad es aportar sus tokens inmobiliarios como garantía para que a ese usuario le preste dinero otro usuario que decide invertir en este tipo de préstamos, normalmente a un interés por debajo del interés que deja la rentabilidad de ese token de seguridad, sino no le va a interesar al que pide el préstamo (prestatario).

De esta manera, los usuarios de Rentakia pueden apalancarse para reinvertir el capital prestado en nuevos proyectos de Real State de Rentakia e invertir más capital del que realmente tiene obteniendo una rentabilidad por el mismo, la cual obviamente es inferior a la que obtiene por haber invertido capital de fondos propios.

Colateralizar un token es igual que avalar con un token y consiste en aportarlo como aval para pedir prestado capital de hasta el 75% del valor nominal del token, de modo que este quedará bloqueado en favor del prestamista, por si el prestatario incumplirá con la devolución del mismo, pero los dividendos que dicho token los seguirá recibiendo el prestatario, en cuanto esté cumpliendo con los pagos pactados para la devolución del capital prestado.

1. APALANCAMIENTO INMOBILIARIO. El mercado colateral surge con la principal finalidad de que los inversores puedan apalancarse a través de la adquisición de deuda con otros usuarios que deciden prestar su capital inyectando esa liquidez a un smart contract que regula la relación entre ambos

Esto implica que cualquier usuario llamado prestatario podrá comprar tokens de los proyectos inmobiliarios que desee con un capital que no es suyo, sino que es prestado por otro usuario llamado prestamista bajo unas condiciones que ambos aceptan. Hasta tal punto, de que un prestatario podría llegar a multiplicar casi por cuatro veces el capital realmente invertido con fondos propios si se apalancara muchas veces continuadas.

2. AUMENTO DE LA RENTABILIDAD INMOBILIARIA. El hecho de que los usuarios de Rentakia puedan apalancarse mediante estos préstamos implica que estos tendrán la posibilidad de obtener una rentabilidad de aquellos tokens que compren con esa liquidez, siempre que el interés del token sea superior al interés del préstamo.

 Este tipo de préstamos solo se puede pedir para reinvertir en nuestros proyectos inmobiliarios, con la finalidad de ganar un remanente de rentabilidad que le sobre entre lo que paga por el préstamo y lo que le rentan los tokens comprados con ese capital; de modo que le genere una rentabilidad que no es muy alta, pero es una rentabilidad de un dinero que no tiene.

3. ACCESO A OTRO TIPO DE INVERSORES. El mercado colateral permite que puedan invertir en la liquidez que estos préstamos demandan tanto quienes ya han comprado tokens inmobiliarios de Rentakia como usuarios que no han comprado tokens inmobiliarios ya que no se exige tener tokens inmobiliarios para prestar liquidez en nuestro mercado colateral. Hay inversores con perfil prestamista que encajan perfectamente en este mercado.

Por supuesto, para pedir dinero prestado, sí que es imprescindible avalar con los tokens inmobiliarios de Rentakia ya que estos determinarán el límite de apalancamiento que un usuario quiere soportar.

4. AUMENTO DE NUESTROS PROYECTOS INMOBILIARIOS. Una consecuencia directa del mercado colateral que hemos creado en Rentakia, es que, al haber más liquidez disponible para invertir por parte de nuestros usuarios, la posibilidad de aumentar la oferta de nuestros proyectos inmobiliarios aumenta.

Sin duda, colateralizar tokens a cambio de capital prestado se convierte en un acelerador en nuestra oferta de Real State que permite adquirir nuevos activos inmobiliarios y ofrecerlos en rentabilidad a los usuarios de Rentakia

Las finanzas centralizadas (CeFi) y las finanzas descentralizadas (DeFi) son dos enfoques diferentes para operar en los servicios financieros:

● CeFi se basa en empresas de tecnología que gestionan fondos y servicios financieros de forma centralizada. Son las finanzas tradicionales con intermediarios centralizados (bancos, plataformas, etc.) que todos conocemos hasta la llegada la blockchain al mercado.

● DeFi utiliza la tecnología blockchain y contratos inteligentes para permitir transacciones peer-to-peer (entre personas) sin intermediarios. 

● CeFi es como usar un banco para realizar transacciones, mientras que DeFi es como realizar transacciones directamente con alguien sin necesidad de un banco. Pero las diferencias claves entre CeFi Y DeFi las podemos enumerar en:

1. Control y gestión: CeFi está controlado por empresas centrales, mientras que DeFi utiliza contratos inteligentes en una red descentralizada. 

2. Intermediarios: CeFi depende de intermediarios, mientras que DeFi los elimina. 

3. Transacciones: CeFi opera con moneda fiduciaria y activos tradicionales, mientras que DeFi opera con criptoactivos en blockchain. 

4. Seguridad: CeFi puede tener riesgos de contraparte (si la empresa incumple), mientras que DeFi puede tener riesgos de contratos inteligentes. 

5. Apertura y transparencia: DeFi es más transparente que CeFi, ya que las transacciones son públicas en la blockchain. 

6. Custodia: En CeFi, la custodia de los activos suele ser responsabilidad de la empresa, mientras que en DeFi, la custodia es responsabilidad del usuario. 

7. Flexibilidad: DeFi ofrece más flexibilidad a los usuarios para decidir qué hacer con sus activos digitales, mientras que CeFi es mucho más burocrático y suele tener mayores costes

8. Participación: CeFi requiere la participación de intermediarios, mientras que DeFi permite la participación directa de los usuarios en las transacciones. 

Hay 2 intervinientes en este mercado, por lo que hay 2 tipos de rentabilidades diferentes en el mercado colateral:

1. PRESTAMISTA: Es el usuario que presta el capital y cualquier usuario puede ser prestamista, tenga la categoría que tenga, y su rentabilidad será la del interés que el determine antes de depositar su liquidez, ya que antes de depositar esa liquidez este podrá decidir las condiciones por cada préstamo concedido.

2. PRESTATARIO: Es el usuario que pide prestado el capital y su rentabilidad será la diferencia entre el coste del préstamo y la rentabilidad obtenida al reinvertir ese capital prestado en uno o varios proyectos inmobiliarios que dan rentabilidades superiores al coste total del préstamo como aval.

Es el valor inicial del token inmobiliario, cuando este es emitido en emisión primaria que siempre es de 100€, por lo que no se puede pedir capital prestado sobre los potenciales rendimientos o dividendos de un token. El 75% siempre se basa en este valor nominal.

El capital que recibe el prestatario siempre proviene de otro usuario (prestamista) que inyecta el capital que quiere invertir en el pool de liquidez del mercado colateral de Rentakia.

Se trata de un tipo de préstamo que se formaliza en un protocolo de finanzas descentralizadas (DeFi) que se rige por unas reglas programadas en un smart contract alojado en la blockchain, lo que significa que todo se ejecuta automáticamente en base a esas reglas.

Este smart contract crea, administra y gestiona un pool de liquidez disponible para prestar capital a quien lo solicite en base a esas reglas preconfiguradas en dicho contrato inteligente; pero es importante aclarar que, a esta liquidez, Rentakia no puede acceder jamás, ya que el smart contract de este tipo de préstamos solamente permite que dicha liquidez sea usada o por el prestamista o por el prestatario, según cada caso.

Lo denominamos “Préstamo Inmobiliario” porque es necesario que el capital prestado esté avalado por tokens de seguridad (security tokens) de proyectos inmobiliarios de Rentakia, de modo que el prestatario podrá pedir hasta el 75% del valor de sus tokens inmobiliarios aportados como garantía (colateralizados)

En Rentakia los denominamos “Préstamos inmobiliarios” pues es una figura de préstamo híbrida, ya que no se trata de un préstamo con garantía hipotecaria tampoco se trata de un préstamo con garantía personal:

● No un préstamo hipotecario pues no se trata de un derecho de garantía real que grave directamente la propiedad ni encaja con los requisitos que cualquier ordenamiento jurídico exige para una hipoteca.

● No es un préstamo personal ya que quien pide prestado no respondo con su garantía personal.

Un usuario que quiera prestar capital (prestamista) a otro usuario que acepta las condiciones por el uso de esa liquidez (prestatario) puede y debe configurar en nuestra plataforma esas condiciones de préstamo antes de inyectar dicha liquidez al pool de colaterales.

Lo más importante de las condiciones de préstamo son los intereses que el prestamista quiere cobrar, los cuales son siempre anualizados en base al sistema de amortización francés que es usado en todo tipo de préstamos. Pero además, este tendrá la posibilidad de incluir una serie de comisiones, aparte del interés del préstamo, que básicamente son cuatro:

1. COMISIÓN DE APERTURA: Se trata de una comisión por aperturar el préstamo que algunos prestamistas deciden cobrarla, especialmente si el interés del préstamo es muy competitivo o si hay carencia total de capital e intereses.

2. COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN PARCIAL: Se trata de una comisión que se aplica si el prestatario realiza un pago adelantado del capital pendiente prestado al prestamista, pero no del total sino de una parte del mismo; esa cantidad amortizada parcialmente puede ser objeto de una comisión que se aplica una sola vez en el momento de hacer dicha amortización.

3. COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN TOTAL: Se trata de una comisión que se aplica si el prestatario realiza un pago adelantado de todo el capital pendiente prestado al prestamista, el cual puede ser objeto de una comisión que se aplica una sola vez en el momento de hacer dicha amortización.

4. COMISIÓN DIARIA POR IMPAGO DE UNA CUOTA: Se trata de una comisión que se aplica cuando una cuota no ha sido posible cobrarla de la wallet del prestatario, que se aplica cada día en el que ese impago se produzca. El smart contract intentará cada día cobrar esa cuota de dicha wallet, pero mientras no se cobre, el prestamista ha podido configurar en sus condiciones su comisión por impago, lo que significa que cada día esa cuota subirá un poco.

Un usuario que quiera prestar capital (prestamista) a otro usuario que acepta las condiciones por el uso de esa liquidez (prestatario) puede y debe configurar en nuestra plataforma esas condiciones de préstamo antes de inyectar dicha liquidez.

En la pregunta anterior, se explican los 4 tipos de comisión que un préstamo puede incluir, las cuales las decide aplicar o no el prestamista.

Sin ninguna duda, los préstamos sin comisiones son contratados antes que los préstamos con comisiones por parte de los usuarios que demandan más liquidez prestada. Son préstamos que van a un único tipo de interés y no hay ningún tipo de comisión más.

Aunque hay que aclarar que todo depende del tipo de interés aplicado, ya que si el interés del préstamo es muy elevado y va sin comisiones, realmente podría no ser tan atractivo para un potencial prestatario.

Un préstamo está disponible cuando un prestamista ha inyectado liquidez en el pool de colaterales tras haber realizado una orden de inversión en préstamo con unas condiciones definidas y esta liquidez, o incluso menos de la inicialmente aportada, sigue estando disponible al no haberse transformado en un préstamo activo o en varios préstamos activos. Aconsejamos leer el apartado “ Presta >> Órdenes de préstamos” para entender cómo funcionan las órdenes en los préstamos.

Cuando un usuario acepta las condiciones de la liquidez aportada por un prestamista, todo o parte de ese préstamo disponible pasa a ser un préstamo activo, lo que significa que comienza a generarle intereses al prestatario y que sus tokens han sido bloqueados a favor del prestamista aunque los dividendos los seguirá recibiendo el prestatario mientras el préstamo no sea autoejecutado por impago reiterado de cuotas.

Existen dos tipos de préstamos activos, según las obligaciones de pago del prestatario:

1. PRÉSTAMOS PAGADOS. Son préstamos que están al corriente de pago por parte del prestatario por lo que no tienen ni un día de retraso en los pagos.

2. PRÉSTAMOS IMPAGADOS. Son préstamos que tiene algún tipo de retraso en los pagos por parte del prestatario

Un préstamo inactivo es un préstamo que, tras haber estado activo, ya ha finalizado y puede ser de 2 tipos:

1. PRÉSTAMOS DEVUELTOS. Son préstamos que ya han sido pagados y devuelto el capital e intereses por parte del prestatario, bien porque ha pagado todas las cuotas pactadas y/o porque haya hecho amortizaciones parciales o totales de capital

2. PRÉSTAMOS EMBARGADOS. Son préstamos que han incurrido en el impago reiterado definido por el prestamista y los tokens han sido embargados y autoejecutados a su favor (hablamos de autoejecución pues el smart contract es que se encargará de ejecutar de manera automática los tokens a favor del prestamista).

En Rentakia llevamos una estadística y un control de cada préstamo que pasa a estado inactivo para mejorar nuestro servicio de colateralización. No solo sobre los préstamos inactivos, también sobre los préstamos disponibles y activos, tanto pagados como impagados.

Un prestamista configura el número de cuotas impagadas para considerar que hay “impago reiterado” pudiendo elegir desde un mínimo de 2 cuotas continuadas hasta las que considere. En caso de producirse un impago reiterado, el smart contract que regula la relación entre ambos, embargará y autoejecutará los tokens de modo que pasarán a la wallet del prestamista en Rentakia y este podrá recibir los dividendos que restan sobre esos tokens o el capital una vez sea retornado, así como venderlos a otros usuarios en el mercado secundario P2P.

La inversión de cualquier usuario en proyectos inmobiliarios ofertados por Rentakia a través de instrumentos financieros con tecnología blockchain denominados tokens de seguridad (security tokens) está totalmente regulada y protegida jurídicamente. Rentakia emite sus instrumentos financieros (tokens) y los registra en el mayor mercado de bonos del mundo como es Alemania, cada uno de los cuales se emite y se registra por un cripto registrador regulado y supervisado por una de las instituciones financieras con mayor reputación mundial como es BAFIN alemán.

La Autoridad Federal de Supervisión Financiera (en alemán: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) más conocida por su acrónimo BAFIN es la autoridad de regulación financiera de Alemania. Es una institución federal alemana independiente con sede en Bonn y Fráncfort y está bajo la supervisión del Ministerio Federal de Finanzas. BAFIN supervisa unos 2700 bancos, 800 empresas de servicios de inversión y unas 700 empresas de seguros.

La figura del cripto registrador alemán emite y registra valores tokenizados de conformidad con la Ley de Valores Electrónicos (Electronic Securities Act – EWPG-) otorgando a los tokens el mismo estatus legal que a los valores tradicionales (incluyendo la elegibilidad ISIN).

Bajo la EWPG, cualquier tipo de instrumento de deuda puede ser emitido y registrado por cualquier entidad, incluidas las empresas extranjeras, aunque las acciones actualmente sólo pueden ser registradas por las empresas registradas como AG alemanas. Esta ley entró en vigor en junio de 2021.

La Ley de Valores Electrónicos (EWPG) de Alemania permite la emisión de valores electrónicos sin necesidad de un certificado físico, lo que se conoce como tokenización. Entre sus principales beneficios, podemos destacar:

● Permite a las empresas emitir valores electrónicos usando tecnología blockchain

● Abre nuevas oportunidades de inversión para emisores e inversores

● Permite emitir y negociar activos que antes eran ilíquidos o inaccesibles para algunos inversores

Por todo lo anterior, cualquier usuario de Rentakia que quiera invertir en nuestros proyectos de Real State o en préstamos avalados con los tokens de seguridad de estos proyectos, puede estar tranquilo ya que estos tokens están registrados siempre a nombre de su actual propietario y tienen plena validez jurídica, así como su transmisibilidad a terceros en un mercado secundario P2P (peer to peer) o si opta por la colateralización de los mismos a cambio de obtener capital prestado.

No obstante, la colateralización de tokens no está regulada principalmente porque la tecnología blockchain y los tokens digitales son relativamente nuevos, lo que dificulta la creación de regulaciones específicas. La naturaleza descentralizada y la complejidad de las transacciones en blockchain, así como la diversidad de tipos de tokens (de utilidad, de seguridad, etc.), también contribuyen a la falta de regulación clara.

La intención de Rentakia en la tokenización de instrumentos financieros con tecnología blockchain es ir evolucionado en cuanto a regulación y normativa para proteger a nuestros inversores en un mercado que es incipiente y novedoso pero que dentro de unos años será una inversión tradicional como hoy en días adquieren acciones y fondos de inversión.